Il recesso dal preliminare di compravendita immobiliare costa € 500.000,00 alla parte inadempiente.
Il fatto
Riguarda il recesso dal preliminare di compravendita immobiliare.
Due coniugi, con preliminare di compravendita autenticato nelle firme e registrato, si impegnavano a vendere ad una società, dietro pagamento del prezzo di € 670.000, un compendio immobiliare di loro proprietà costituito da fabbricati e terreni, ricevendo a titolo di caparra confirmatoria e acconto sul prezzo la somma di € 198.000,00.
Il contratto poneva in capo alla società promissaria acquirente, che con la stipula del preliminare veniva immessa anticipatamente nel possesso del compendio immobiliare promesso in vendita, l’obbligo di effettuare, prima della stipula, il pagamento di un ulteriore acconto di € 78.000,00.
Qualche giorno prima della scadenza del termine per il versamento dell’ulteriore acconto, la promissaria acquirente si vedeva recapitare da terzi una nota con la quale le veniva richiesta la restituzione di una porzione di terreno di circa 804 mq illegittimamente accorpata alla proprietà dei promittenti venditori.
Tale circostanza la induceva a sospendere i pagamenti dovuti alla Promittente venditrice.
Parte promittente venditrice negava che l’area rivendicata facesse parte del compendio immobiliare promesso in vendita e conseguentemente diffidava, ma invano, la Promissaria Acquirente ad adempiere ai propri obblighi.
Essendo rimasta infruttuosa la sua richiesta, tanto di pagamento dell’ulteriore acconto da versare, tanto di comparizione davanti al notaio per la stipula, comunicava il proprio recesso dal contratto e la propria volontà di trattenere la caparra confirmatoria versata.
Successivamente agiva in giudizio, nei confronti della promissaria acquirente, per un verso, per sentir accertare la legittimità del proprio recesso e il diritto a trattenere la caparra versata; per altro verso, con ricorso ex art. 700 c.p.c., per vedersi restituire il compendio immobiliare promesso in vendita.
La Promissaria acquirente convenuta in giudizio si rivolgeva a Renna studio legale che con l’avv. Riccardo Renna e l’avv. Alessandra De Benedittis contestava la legittimità del recesso dei promittenti venditori.
Pertanto chiedeva, in riconvenzionale, previo accertamento della legittimità del suo rifiuto alla stipula del contratto per il pericolo concreto e attuale di evizione, la condanna di controparte alla restituzione del doppio della caparra versata.
La Promissaria acquirente riteneva che la sospensione dei pagamenti e il rifiuto di stipulare fosse giustificato dal timore della rivendica da parte di terzi di una porzione di terreno promesso in vendita.
Il Tribunale di Lecce, con sentenza n. 953/2024 del 13/03/2024, accertata la legittimità del recesso operato dalla promissaria acquirente a fronte dell’inadempimento posto in essere dagli attori rispetto alle obbligazioni assunte con il preliminare di vendita intercorso tra le parti, condanna i coniugi […] al versamento in favore della promissaria acquirente, dell’importo di € 380.000,00 pari al doppio della caparra contrattualmente convenuta, oltre interessi legali dalla data della domanda al soddisfo, nonché alla rifusione delle spese di lite relative al procedimento ordinario e alla fase cautelare.
Secondo il Tribunale il preliminare di compravendita stipulato dalle parti:
- afferiva anche alla porzione rispetto alla quale si è verificato il concreto rischio di evizione, documentato in atti sia dalla missiva di messa in mora che dal tentativo di mediazione da parte del terzo;
- legittimava la convenuta a sospendere il pagamento del prezzo;
- legittimava il suo recesso, poiché come esplicitato dalla Suprema Corte “Nel preliminare di compravendita, lo strumento di autotutela ex art. 1481 c.c. può trovare applicazione in via analogica consentendo, dunque, al promissario acquirente di opporre il proprio legittimo rifiuto alla stipula del contratto definitivo ove sussista un pericolo concreto e attuale di evizione del bene promesso” (Cass. Sent. N. 31314/19).
Pertanto, la promissaria acquirente vanta ora un credito nei confronti dei promittenti venditori, in conseguenza del recesso legittimamente esercitato dal preliminare di compravendita, di circa € 500.000,00 essendo maturati oltre €100.000,00 di interessi.
Ma non solo.
I soccombenti sono tenuti alla rifusione delle spese di lite relative al giudizio di merito e a quello cautelare (ex art. 700 c.p.c.) nell’ambito del quale è intervenuta la restituzione delle chiavi, liquidate, si legge nella sentenza, << in considerazione del valore del giudizio, della portata dell’attività difensiva svolta e della non limitata complessità delle questioni giuridiche trattate e dei profili fattuali oggetto di valutazione >>.
Gli effetti della decisione
La promissaria acquirente, assistita da Renna studio legale, si è vista riconoscere, all’esito del giudizio:
- il diritto alla restituzione dell’importo versato a titolo di caparra;
- Il diritto a vedersi corrispondere un’ulteriore somma, pari all’importo versato a titolo di caparra, per aver esercitato legittimamente il recesso in conseguenza dell’inadempimento dei promittenti venditori;
- gli interessi legali sul doppio della caparra versata, calcolati dalla domanda sino al soddisfo (nel caso in esame, superano i centomila euro);
- le spese processuali tanto per il giudizio di merito quanto per quello cautelare nell’ambito del quale è intervenuta la restituzione delle chiavi da parte della promissaria acquirente ai proprietari
